觀點(diǎn)網(wǎng) 小房企也渴望能有出頭之日。無奈受限于規(guī)模與資本，像萬城控股一眾的企業(yè)并沒有太多籌碼，心有余而力不足。3月27日，萬城控股有限公司發(fā)布2022年度全年業(yè)績，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入5.71億元，同比下降57.7%。以廣東惠州為根據(jù)地的萬城控股，怎么樣才能夠擺脫市場下行的泥潭？守成固已不易業(yè)績報(bào)告披露，2022年，萬城控股物業(yè)銷售收入5.68億元，物業(yè)租金總額308.9萬元；錄得毛利2.75億元，同比下降12.2%，毛利率48.2%；公司權(quán)益股東應(yīng)占溢利0.69億元，同比下降58.4%，基本每股收益為0.09元。具體來看，2022年度銷售收入主要來自惠州萬城名座三期的交付，但相比上年得益于天津聚豪花園三期及四期均竣工交付以及銷售惠州皇冠豪苑別墅的確認(rèn)收入為少。并且，由于2022財(cái)政年度只有惠州的玖龍臺(tái)二期于年中時(shí)竣工交付，相比截至2021財(cái)年有惠州的玖龍臺(tái)一期及河南省的聚瓏灣一期（首兩標(biāo)段）兩個(gè)項(xiàng)目竣工交付，該集團(tuán)應(yīng)占聯(lián)營公司收益亦減少至約人民幣4280萬元。截至2022年12月31日，該集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積僅為158.12萬平方米，其中已竣工物業(yè)項(xiàng)目的未售建筑面積約為41萬平方米；未售及在建的建筑面積約為15.44萬平方米；留作未來發(fā)展的建筑面積約為1,01.68萬平方米。對于擴(kuò)張的考量，萬城控股更偏重面對現(xiàn)實(shí)，最新財(cái)報(bào)中并未披露新年具體規(guī)劃，繼續(xù)“專注于粵港澳大灣區(qū)的物業(yè)開發(fā)，尤其深耕惠州”為主要目的。同時(shí)萬城控股表示，繼續(xù)采取穩(wěn)健及低杠桿的方針，并提升周轉(zhuǎn)及去化。確保財(cái)務(wù)健全，組織高效運(yùn)營，是該集團(tuán)的策略方向。值得注意的是，2022財(cái)政年度的毛利率增加至約48.2%。財(cái)報(bào)顯示，毛利率增加主要是由于不同地點(diǎn)的銷售及成本結(jié)構(gòu)差異，惠州項(xiàng)目萬城名座三期錄得的毛利率高于天津項(xiàng)目萬城聚豪三期及四期所致。起先被詬病的負(fù)債率問題也得以放緩，該公司2018年上市前夕由于項(xiàng)目的增加，資本負(fù)債比率出現(xiàn)飆升達(dá)91%。從另一個(gè)角度來看，萬城控股得益于下半年的業(yè)績回暖。據(jù)觀點(diǎn)新媒體往期報(bào)導(dǎo)，2022年8月30日，萬城控股有限公司發(fā)布截至6月30日止六個(gè)月未經(jīng)審計(jì)綜合中期業(yè)績公告。截至6月30日止六個(gè)月，該公司收入為8196.7萬元，去年同期為6.36億元，同比下降了87.1%；毛利率為28.2%，去年同期為23.1%；公司權(quán)益股東應(yīng)占溢利為3980萬元，去年同期為1.19億元，同比下降了66.6%。曾有擴(kuò)張之夢惠州是萬城控股的發(fā)家地，同時(shí)也是最重要的大本營。官網(wǎng)資料顯示，萬城控股是一家以住宅物業(yè)連同商鋪、俱樂部會(huì)所及幼兒園等配套設(shè)施開發(fā)為主的物業(yè)發(fā)展商，由王庭聰于2003年創(chuàng)辦，公司瞬即發(fā)展為惠州地區(qū)的大型地產(chǎn)發(fā)展商之一，項(xiàng)目遍及惠州各個(gè)核心區(qū)域。在惠州地區(qū)建立穩(wěn)固根基后，該公司開始逐步拓展其他內(nèi)地市場，于2010年進(jìn)軍天津，2017年將業(yè)務(wù)伸延至河南，2018年赴港上市，但上市并不代表可以順利融資。2018年12月，年凈利潤只有7000多萬的萬城控股在港IPO宣布通過聆訊，正式進(jìn)入招股階段，一上市就在“仙股”邊緣徘徊。規(guī)模小，也一直是萬城控股被貼上的標(biāo)簽。2017-2019年，萬城控股營業(yè)收入直線下滑，分別為9.73億元、5.68億元和3.54億元。截止到2020年中，營業(yè)收入才回升至6.62億元。2020年10月，萬城控股公告稱，間接全資子公司惠州萬城企業(yè)管理策劃有限公司同意收購惠州市龍光駿宏房地產(chǎn)有限公司30%的股權(quán)，代價(jià)約1.59億元人民幣(約1.79億港元)。這筆收購買賣始于2020年9月，惠州萬城與借款方深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司共同訂立的借款合同。彼時(shí)，借款用途為支付與位于中國惠州市仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的土地征用成本。正是受益于上述借款合同，萬城控股才有機(jī)會(huì)拿到一張參與龍光惠州項(xiàng)目開發(fā)的入場券。可當(dāng)時(shí)年凈利潤僅1800萬的萬城控股，“肥肉”能否順利咽下，才是問題的關(guān)鍵。面對難得的合作，萬城控股表示：“將增加集團(tuán)于惠州的土地儲(chǔ)備，且可受惠于龍光于當(dāng)?shù)氐氖袌銮閳?bào)及物業(yè)開發(fā)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)。”土儲(chǔ)，或許是萬城控股入股龍光惠州項(xiàng)目的最終目標(biāo)。總而言之，無法取得新的土地儲(chǔ)備，萬城控股物業(yè)發(fā)展便無法擴(kuò)張。從融資成本來看，2022財(cái)政年度的融資成本約為人民幣460萬元，較2021財(cái)政年度的約人民幣2380萬元減少約80.6%；主要原因是由于萬城聚豪花園四期在2021年1月竣工至2021年5月交付期間確認(rèn)該項(xiàng)目交付產(chǎn)生的重大融資部分成本；及2022財(cái)政年度內(nèi)已償還銀行貸款約人民幣1.60億元。曾經(jīng)嘗試以小博大的萬城控股，如今面臨土儲(chǔ)、融資等一系列問題，擴(kuò)張的資本又從何而來？